Une expulsion avec le concours de la force publique obéit à une procédure stricte. Le propriétaire ne peut pas agir seul et le locataire ne peut pas être expulsé immédiatement. Entre la décision de justice et l’intervention des forces de l’ordre, plusieurs mois sont généralement nécessaires.
Voici exactement ce qui se passe, étape par étape.
Ce qui se passe concrètement le jour de l’expulsion
Le jour de l’expulsion, trois acteurs interviennent généralement : le commissaire de justice, les forces de l’ordre et un serrurier. Chacun a un rôle précis dans le déroulement de l’opération. L’intervention peut ensuite se dérouler selon plusieurs situations possibles.
Qui est présent lors de l’intervention ?
Le commissaire de justice, anciennement huissier, dirige l’expulsion. Il est le seul à pouvoir exécuter la décision de justice. La police ou la gendarmerie intervient pour assurer la sécurité. Un serrurier peut être mobilisé pour ouvrir les accès si besoin.
Le propriétaire n’a pas l’obligation d’être présent. S’il assiste à l’intervention, il reste en retrait, car la conduite des opérations revient au commissaire de justice.
Les trois scénarios possibles selon la réaction du locataire
La réaction du locataire détermine le déroulement concret de la matinée.
- Le locataire ouvre et part sans résistance : le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion avec un inventaire des meubles présents. C’est le scénario le plus rapide.
- Le locataire refuse d’ouvrir la porte : le commissaire de justice établit un procès-verbal de tentative d’expulsion, puis demande le concours de la force publique. Le serrurier procède à l’ouverture de la porte. Le locataire doit alors quitter le logement.
- Le locataire est absent : le commissaire de justice pénètre dans le logement avec la police et le serrurier. Il dresse le procès-verbal d’expulsion et appose une affiche sur la porte indiquant au locataire qu’il ne peut plus y retourner.
Dans tous les cas, un procès-verbal d’expulsion est rédigé. Son contenu est régi par les articles R432-1 et R432-2 du Code des procédures civiles d’exécution, à peine de nullité.
Que devient le mobilier après l’expulsion ?
Les biens laissés dans le logement sont traités selon la situation. Ils peuvent rester sur place ou être transférés dans un garde-meubles, généralement aux frais du locataire.
Le locataire dispose de deux mois pour récupérer ses affaires en contactant le commissaire de justice. Au-delà de ce délai, les biens peuvent être vendus aux enchères ou considérés comme abandonnés. L’inventaire et le lieu de stockage figurent dans le procès-verbal d’expulsion.
Pour le propriétaire, cette étape est souvent fastidieuse. Si vous souhaitez reprendre possession du logement rapidement, pensez à prendre connaissance de comment réaliser un état des lieux de sortie dans les règles, pour documenter l’état du bien après le départ du locataire.
Les étapes obligatoires avant l’intervention des forces de l’ordre
L’expulsion avec la police n’arrive qu’en bout de course. Avant d’en arriver là, la procédure d’expulsion suit un chemin balisé que l’on ne peut pas court-circuiter.
De la décision de justice au commandement de quitter les lieux
Toute expulsion doit reposer sur une décision de justice. Sans cela, elle est illégale et peut être sanctionnée pénalement. Un propriétaire qui expulse lui-même s’expose à de lourdes sanctions.
Deux procédures sont possibles. La première est le référé, plus rapide lorsqu’une clause résolutoire existe dans le bail. La seconde passe par le Tribunal des contentieux de la protection et implique des délais plus longs, avec une audience généralement fixée plusieurs semaines après l’assignation.
Après la décision, un commissaire de justice la signifie au locataire. Un commandement de quitter les lieux est ensuite délivré. Il accorde en principe un délai de deux mois pour partir et précise les voies de recours et les informations obligatoires liées à la procédure.
La demande de concours de la force publique à la préfecture
Une fois le délai de deux mois après le commandement expiré, le commissaire de justice procède à une tentative d’expulsion. Si le logement reste occupé, il établit un procès-verbal et sollicite le préfet pour obtenir le concours de la force publique.
Cette demande est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution. La préfecture dispose ensuite d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser. La décision prend en compte la situation du locataire, notamment sur le plan social et personnel.
Délais et frais à anticiper tout au long de la procédure
Une procédure d’expulsion dure rarement moins de six mois. Elle prend souvent plus de temps en raison de la charge des tribunaux et des délais administratifs. Le tableau ci-dessous présente les principales étapes et leurs délais.
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Assignation + audience tribunal | Minimum 2 mois après signification |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois accordés au locataire |
| Réponse de la préfecture (concours force publique) | 2 mois maximum |
| Récupération des meubles par le locataire | 2 mois après expulsion |
| Délai légal pour introduire la procédure (loi ALUR) | 3 ans à compter des impayés |
Côté frais, les honoraires du commissaire de justice représentent la dépense principale. Dans certains cas, les honoraires du commissaire de justice atteignent environ 3 000 €, auxquels s’ajoutent le transport et le stockage des biens. Si le locataire ne paie pas, ces sommes sont rarement récupérées. Les pertes totales, avec les loyers impayés, peuvent dépasser 15 000 €.
La trêve hivernale prolonge encore les délais. Entre novembre et mars, les expulsions sont en principe suspendues, ce qui peut entraîner une accumulation des dettes locatives pendant cette période.
Que se passe-t-il si le concours de la force publique est refusé ?
Le préfet peut refuser d’accorder le concours de la force publique. Ce refus reste temporaire, mais il prolonge la procédure.
Il peut être motivé par certaines situations, comme une demande DALO en cours ou un recours administratif. Dans ce cas, des vérifications ou documents complémentaires peuvent être exigés avant toute nouvelle décision.
Si le concours est refusé ou non accordé dans les délais, le propriétaire peut demander une indemnisation à l’État. Cette responsabilité peut être engagée devant le tribunal administratif lorsqu’un jugement d’expulsion ne peut pas être exécuté.
Les erreurs à ne jamais commettre en tant que propriétaire
La procédure d’expulsion locative est strictement encadrée. Certaines erreurs peuvent coûter très cher, voire retarder considérablement l’issue.
- Expulser soi-même le locataire : c’est illégal, même avec un jugement en main. Des gendarmes peuvent intervenir pour protéger le locataire et confirmer que seul le commissaire de justice peut exécuter la décision.
- Couper l’électricité ou l’eau : cette pratique constitue également une voie de fait. Elle peut se retourner contre le propriétaire devant le tribunal.
- Croire que l’appel suspend l’exécution : en procédure de référé, l’ordonnance est exécutoire. L’appel n’est pas suspensif (article 514 alinéa 2 du Code de procédure civile).
- Négliger la clause résolutoire dans le bail : sans elle, le référé n’est pas possible. Seul le tribunal au fond est compétent, ce qui allonge encore la procédure.
- Attendre trop longtemps pour agir : le bailleur dispose de trois ans pour introduire une procédure d’expulsion (loi ALUR du 24 mars 2014). Passé ce délai, la demande est prescrite.
La vigilance commence dès la signature du bail. Il est important de vérifier la solvabilité du locataire, de percevoir le dépôt de garantie avant la remise des clés et de souscrire une assurance loyers impayés, dont le coût se situe généralement entre 2 et 4 % du loyer. Ces mesures réduisent le risque de procédure longue et coûteuse.
